《救市2.0版本》：“以旧换新”，正在席卷楼市
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大家好，我是堂主~今年在政策端，关于大规模设备更新和消费品以旧换新的问题，一直备受关注。堂主原以为，这方面大概率、是要发力企业部门的设备更新。因为从时间上来看，刚好到了产能利用率周期的见底位置。根据广发证劵的统计，进入2000年以来，处于企业产能利用率底部位置，有三次前两次、分别是2008年至2009年，和2015年至2016年。以及这次的2023年，都是处于企业产能利用率底部位置。因此大规模设备更新和消费品以旧换新的问题，在去年2023年的中央经济工作会议上就提到了。然后进入2024年，两会期间发改委直接表示这是5万亿以上的市场。经济观察报报道，今年从2月到4月份，有近二十个省份下发了摸排设备更新改造项目的通知。“以旧换新”的热潮，正在席卷全国。但万万没想到，这股概念风，居然刮到了房地产。这边4月1日，郑州印发了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。那边4月2日，江苏海安市推出了“以旧换新”的房票。中指研究院监测数据显示，2023年以来，已有超30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”。如果说救活房地产1.0版本、是降低首付、调低房贷利率，增值税减免、个税返还之类的。那么进入2024年，2.0版本就是“以旧换新”。与其鼓励你们去买，还不如自己直接下场，为你们提供实实在在的“以旧换新”的服务。你看江苏海安市“以旧换新”的房票，一位拿到这房票的业主表示：自己用116㎡的老房，置换了一套236㎡的新房，真的很香啊！116㎡的老房子，评估拿到了巨款132万，刚好给新房做了首付，余下的131万，就做一个20年的贷款。虽然有贷款吧，可是想想不用多掏钱就能住上大房子，这也是一件很高兴的事啊。目前住房市场上的“以旧换新”，主要有三种模式。第一种是中介机构联合开发商，先推售旧房，一定期限内把旧房售出并按流程，去购买新房。比如淄博、南京、武汉等地，都是采用这种模式。第二种是地方国企平台或开发商直接收购旧房，收购款用于购买指定新房。前面说到的郑州、海通就是这种。还是以海通为例，旧房的收购款，是指定新房的一半，剩下的再作贷款分期。济南、扬州等地也是这种模式。第三种是地方政府为鼓励“以旧换新”，直接发放换房补贴。不过这种只是发放一次性补贴或契税补贴。个人觉得，刺激置换的力度，稍微小了一点点。比如沈阳提出了100元/平方米补贴，苏州、扬州则是在契税中给以补贴。但是，跟整个房价比，契税能花几个钱？户型面积90平方米以下的，契税是1%。90平方米到144平方米，契税是2%。144平方米以上的，契税是3%。从现在各地的情况来看，以旧换新的都是面积大的新房子，那么契税大概是2%-3%，这个跟动则几百万的房价对比，就跟兰博基尼的5元优惠券效果差不多。以上三种模式中，最值得注意的，是地方国企平台的兜底收房。从供需关系来看，现在房地产的问题，就是两边都很极端。一边是供给端的存量房，实在是太多了。这就造成了去化周期很高。看到中国房地产报说，目前，北方城市的楼盘去化周期，都在两年以上。南方的情况好点，但也好不到哪里去。就拿堂主所在的广州来说，中指研究统计的截止到2023年年末的数据：广州市新建住房库存量为1080万㎡，整体去化周期为17.2个月。而在2015年的时候，上述两个数据分别是约910万㎡和7.53个月8年时间，新建住房库存量增加了170万㎡，去化周期增加了约10个月。中金数据观测了30城销售面积，发现百强房企现在共同面临着一个难题：新房量价齐缓截止到2024年3月，30城新房去化周期延长到了28个月。当然了，二手房的表现稍微好点，但二手房市场的特征是，随着挂牌量的持续上升，调价幅度也在继续扩大，换言之：二手房以价换量。同时，再看看现在的各大房企，别说其他了，就一条偿债压力，就压得喘不过气来了。另一边是需求端的一侧，是没有资金去推动购房需求。房子是大的耐用品，它不是快消品，也不是易耗品。一套房子下来，单单首付，都要剥掉很多人身上几层皮。加上现在收入预期少了，所以没钱买。行，那就兜底旧房子，给你换成新房子的首付，这样不就解决了购房需求，推动了新房销售。所以从供需两侧来说，国资平台下场“以旧换新”的做法，就能说得通了。可是，新的问题来了，楼市的以旧换新，可跟车市的以旧换新，不一样。车市以旧换新后，对于旧车的处理有很多种，哪怕到最后没人接收了，也有“报废”的强制处理。可房子和车子是不一样的，总得有人接手的，那么以旧换新后，旧房子会怎么处理？这点其实可以参考已经确定的房改2.0版本：保障性住房和商品房的双轨制。从政策上来说，更有可能的情况是，收购回来的旧房子，还能支撑“保障性住房“工程的推进。另外，推动房子“以旧换新”，有两个问题还是需要面对的。第一个是这个二手房的评估设定。谁来评估？怎么评估？以及评估价和新房的价差是多少？因为以旧换新是买指定房源的，所以你要衡量这个评估价和新房价的价差。拿个具体的例子来说，无锡市梁溪区规定了价差的数值是60％。也就是说，旧房可以抵最多60％的新房购房款。如果旧房评估价为200万元，那么就要指定购买价格在333万元以上的新房。第二个是参与置换的新房源问题。中国新闻周刊采访了业内分析师，对方表示：参与置换的房源品质一般不太好或价位不合适，否则根本不愁卖，也无需参与以旧换新。对方还说：住房以旧换新模式本质上是将“卖不出去的二手房”置换“卖不出去的一手房”，“将一个难题置换成另一个难题”。我觉得还是挺有道理的，要是品质好、地段好、价格又好，根本不愁卖啊，还需要国资平台出手吗?房子以旧换新，以及结合之前的政策，给我的趋势启示是：在以旧换新之下、买的都是大房子。那么接下来，对于中小户型的房子来说，会更加的难卖。也就是说，中小户型的二手房市场，价格会越来越低。房子“以旧换新”政策的推行，对于现在的供需关系，在一定程度上是起到了一些平衡作用。当然了，也仅仅是“一些”，因为还是没有解决根本问题。房子卖不动的原因，有很多，能从白天说到黑夜。但万变不离其宗，说白了就是房贷透支了多少家庭几十年的收入，加上收入上不去了，大家没钱买了运作逻辑上讲，以旧换新”模式就是地方出面当中介，变相去稳楼市。过去拆迁是：旧房，可以换到：新房和钱。现在以旧换新是：旧房和钱，能换到新房。现在换了，等二三十年后，房贷还清了，房子也就旧了。于是再搞个置换，继续贷下去。正所谓：贷贷相传，房地产就能起来了。都说天下没有翻不过去的大山，而房地产这座山，翻过一座山，还有一座山。我是堂主，这期就聊到这，我们下期再见~